〈財經週報-2020房市展望〉房產回溫 自家人左手換右手

新聞來源：自由財經

2019年是大型指標案自家人造市、左手換右手頻繁的一年，圖為威京集團孫公司買下自家豪宅「陶朱隱園」。 （記者徐義平攝）

記者徐義平／專題報導

2019年堪稱房地產創紀錄的一年，不但全年商用不動產、土地買進金額均創統計以來新高，連前幾年人人嫌棄的地上權案也標出歷史新高單價；不過，2019年也是大型指標案自家人造市、左手換右手相當頻繁的一年。

權利金調整 風險可降低

仲量聯行指出，今年地上權案因地租計算降低投資風險，大幅提升投資信任度及進場意願，松江南京及信義區行政中心地上權案投標金額皆大幅超過底價，顯見市場熱度。預期明年第1季將推出的世貿3館地上權案，可望創下2020年地上權案投標金額高峰。

瑞普萊坊市場研究暨顧問部總監黃舒衛表示，由於商辦需求熱、蛋黃商業區土地難求，不僅租金持續走揚，交易價格也屢創新高，建商、壽險業紛紛從現貨市場跨足「期貨」市場，今年不止搶樓，還有搶地；無論法拍、地上權、公辦都更，這類評估條件複雜、經營風險較大或獲利門檻高的產品，都高價賣出。

黃舒衛說明，地上權案調整權利金給付方式、地租暴漲風險後，確實讓投資人重新評估，加上幾個過去開發完成或興建中的地上權案都整棟順利出售，加上租金走勢、供需失衡現象，更提供投資人信心及新想法；然而，金管會近期對壽險業跳空出價發出流動性、安全性等檢討後，預期未來市場需求雖然強，但出手會較為保守。

自家人造市 待市場考驗

不過，今年自家人造市動作頻繁。房地產業者統計，2019年自家人買進或買回的案例，包括中石化以372億元買回威京集團旗下京華城、威京集團孫公司買下北市信義計畫區的自家豪宅「陶朱隱園」；此外，南港輪胎大型開發案「世界明珠」，自家人一週內砸近60億元掃進近60戶，每坪單價突破170萬元，較南港住宅行情翻倍，直追大安區、信義區豪宅價位。

《住展》雜誌經理何世昌認為，以台灣不動產市場慣性來說，自家人造市要成功，需要幾個外在條件，一是房市景氣持續上揚，作價才能慢慢被消費者接受；二是賣方的口袋夠深，才能撐好幾年守住價格，假如堅持不住，中、後期價格放軟，前期造市等於前功盡棄；第三是造市價格不能偏離市場行情太多，若高到多數買方覺得離譜，恐怕很難達到價格定錨目的。