退休金算盤／靈活換屋 退休規劃更輕鬆

新聞來源：經濟日報

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洪先生現年55歲，夫妻都捧金融業的「金」飯碗，兩人年收入約250萬元，子女均已成年，洪先生想接高齡的雙親同住以盡孝道，因此計畫換屋，但擔心換屋房貸將影響退休規劃，他希望65歲退休後，能夠有能力付房貸，且每月生活費無虞，因此希望銀行協助評估。

因為本身在金融業工作，所以洪先生擁有不錯的理財投資習慣，檢視洪先生的收支與資產狀況，夫妻年度家用等各項支出一年140萬元，其中包含每月房貸4.3萬元，資產包括定存100萬元，海外債券23萬美元（約新台幣700萬元），基金350萬元，自住房產市價1,400萬元，貸款餘額剩467萬元，再十年可繳清。扣除支出後每年結餘110萬元，其中10萬元放存款，其餘100萬元中，七成、70萬元投資海外債券，三成、30萬元投資共同基金，目標退休時累積資產不計房屋可有3,000萬元。

不過，洪先生想接父母同住，現在的房子不夠大，他想換成四房，換房的時機、自備款與貸款金額、年期，這些對退休金的影響，都必須考慮。

凱基銀行財富管理處資深協理張冠雄表示，考量房貸因素，建議洪先生最好提早到現在換屋，賣現居房屋換取現金做買新房的頭期款。以洪先生住房市值1,400萬元、房貸餘額467萬元來看，預計扣除各項稅費成本後，實拿現金900萬元，撥其中100萬元為裝潢費，其餘800萬元都做頭期款，先賣屋、再換屋，鎖定新北地區總價1,840萬元左右的四房物件，比方46坪每坪單價40萬元應有機會，如此則房貸1,000萬元，同樣20年期，以利率約1.6%估算，則每月本利攤還房貸期付金約4.9萬元，還到退休後的第一個十年止。

張冠雄表示，換屋後房貸每月付4.3萬元增至4.9萬元，對現金流量影響不大，且洪先生過去習慣七成海外債、三成共同基金是相對穩健的資產配置方式，建議可持續。若以海外債殖利率3%、共同基金年報酬5%模擬試算，65歲退休時可累積總資產約2,833萬元，與洪先生原先設想的3,000萬元目標相去不遠。

不過，張冠雄表示，等洪先生退休時，其實資產處理的彈性空間很大，比方海外債可實現部分以增加生活費用或付房貸，況且還沒計入勞保勞退金數百萬元，或者海外債也可部分轉到比方貨幣型基金等類現金資產，都有利於資金調度，甚至退休後一段時間可再考慮換屋，拿回更多現金。

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張冠雄並強調，新冠肺炎疫情影響市場波動大，海外債布局建議以高評等美元債為主，共同基金則建議以定期定額方式逐月分批進場。惟須特別提醒，定期定額買基金，市值通常隨時間累積到一定金額，平均成本的效果會被稀釋，故仍須適度調整，逢高作部分獲利了結。此時可尋找具母子基金配置的投資機制，例如凱基銀行智慧鎖利投資機制，當子基金部位獲利了結時，資金可先停泊在如平衡式基金或債券基金等母基金，待合適時機再分批進入市場，進可攻退可守。