10年後房市會走向何方？暨未來的房地產業趨勢？

新聞來源：好房網ＮＥＷＳ

文／胡偉良 

人們對房子的憂鬱自古以來就有，卻從來沒有像今天這樣讓人焦慮。 古代的房子當然也很難買，李白一生沒房子住，韓愈當了30年的官，才在京城買了一個小宅，蘇軾給兒子辦婚禮還是借用朋友家的房子，明清時代京城的私宅，一個七品縣令省吃儉用，不吃不喝10年才能買到房子。

10年後房市會走向何方？暨未來的房地產業趨勢？（示意圖／好房網News記者唐主桂攝影）

正因為房子對大部分人都是遙不可及，沒有比較就沒有焦慮，對一個顧著溫飽就知足的人來說，房子根本不在考慮範圍內。 

但是，現在的房市，經歷了2003年以後近20年的快速擴張發展之後，還沒有房子的剛需卻都在為居住上的需求發愁。 

談戀愛、結婚、交朋友、結人脈、找工作、孩子上學，都以房子為評斷標準，兩相比較，自然會讓很多人產生心理落差。 

那麼，未來10年，房子會“大家搶著買”還是“沒人要” 呢？

一、過去“搶著買”，是因為房子不夠。 

由於製造業大量外移的結果，使得國內資金的出路更窄，這些剩餘的貨幣，都流到了房地產中，作為最保值的資產，能夠看得見摸得著的房子，擁有其他資產難以比擬的優勢，很多人更寄望“買房”養老，因為房產能夠提供其他資產所不具備的保值屬性，資金沉澱到房子裡，隨時都能出手變現。 

當大家都把房子當成財富升值的投機品時，房子當然成了“稀缺產品”，那怕這個稀缺品只是一堆鋼筋水泥也無所謂，因為總有人願意接手。

這個邏輯，和幾百年前的荷蘭鬱金香炒作風潮類似，在當時，它們都是高高在上的稀缺品種。 

房市的發展也是循著一樣的軌跡。 

當然，房地產承載的行業和工作需求太多，與這些消費品有本質上的區別，從上游的營造業、水泥、鋼鐵、挖掘機，到下游的家電、傢俱、裝潢，再到金融、媒體服務、網際網路、物業管理等第三產業，多少人的生計都得靠房地產養活。 

但是，對於一個商品而言，價格波動的規律是一致的，上漲週期可能會持續很長時間，但“臨界點” 帶來的「反轉而下」勢不可免。 

二、未來“不好的房子沒人要”，是因為房子的供應轉折點已經到來。 

整個房屋市場現存的空屋量（現存百萬棟左右的空屋）、尚未賣出的餘屋量（已經接近10萬棟），這麼大的存量，再加上往後每年新增的銷售面積，靠現在的購房者，能消化的掉嗎？ 

結婚率的下降、光棍人口增多、和生育率的降低，對房地產市場的影響將是長期性的。 

結婚要買房，生孩子要買房，結婚、生子、就學，是房地產擴張的核心動力，主力購房人口都老了，年輕人又不願意生，不願意結婚，房子還在以每年十幾萬戶的速度增加，結局 「似乎」不言自明。 

三、未來的變數－危老改建 

再看看當前老屋的現況，依照內政部2016 年第四季的統計資料，全國住宅總量844萬餘戶中，40年以上屋齡的老屋數量全台約179萬3千戶（占全國房宅比率21％），再10年（2026）這些房子就50年了，進入「不堪」使用期）。20年後（125年（2036））屋齡達50年以上老屋約384戶萬戶 ，2046年（30年後屋齡逾50歲以上）將增加到597萬戶，亦即從2026年起每10年增加的50年老屋數分別為179萬、213萬、233萬戶。 

根據這樣的推估台灣的房子要達到全部安全的程度（即根據921地震（1999年）後的新規定設計施工）可能得等到2050（民國139年），此時2000年以前蓋的房子都已經壽終正寢），亦即未來30 年有75％以上的房子（700＋萬戶），依理應被淘汰，而依國發會的人口統計，那時我們的人口數量還有1900萬人呢（人口數比現在少400萬人、160萬戶），所以未來老屋換屋和改建的發展會是影響房地產市場的最關鍵要素。 

若被迫需要換屋的需求大於改建的速度，那麽房價將難以下降；反之，若老屋改建順利，那麼房價下修、社會安定、民眾幸福感倍增，均將大有可能。 

四、未來的產業趨勢 

房地產行業步入成熟期，買方市場形成，房地產行業獲利能力下降，新產品和產品的新用途開發更為困難，產業的進入壁壘（障礙）更將提高。 

這個過程，其實就是房子從“搶著買”到“只買好房子、新房子”的轉折。 

在房地產市場大幅分化的趨勢下，大小城市，都市圈與非城市地區，房子的待遇將是“天差地別”。