▲今（2019）年是台北市商用辦公室20年來的轉捩點，3大需求出籠扭轉市場行情，帶動租金創下新高，業者預估，這波熱潮至少維持3年。（圖／財訊雙週刊提供）
2019年，可說是台北市商用辦公室20年來的轉捩點，3大需求出籠扭轉市場行情，帶動租金創下新高，5大建商也同步將商辦列為重點產品，業者預估，這波熱潮至少維持3年。
最近，有幾個市場訊息格外引發不動產業界注意：台北世貿聯誼社宣布今年10月起退出婚宴市場，將原本750坪的空間改成商辦樓層；國票金控砸下56億元，購入華固預計2020年完工的大直「亞太置地廣場」9層樓；三商美邦3度求售的長春金融大樓終於順利出脫，由泰安產險以37億元標下，規畫做企業總部。
與此同時，外商共享辦公業者也大批湧入台北市搶樓，包括美國第2大獨角獸WeWork、新加坡商的嘉世科（JustCo）等，一次都要拿上千坪的面積，預計下半年推出。JustCo台灣區總經理陳兆慶強調：「現在只挑了3個據點，但目標是5~6個，總共要上萬坪的空間；然而，台北市可選擇的標的只剩個位數，信義計畫區也都滿了。」
隨著各大外資商仲的今年半年報出爐，數據更證明了台北商辦的熱度。外資商仲世邦魏理仕董事總經理朱幸兒說：「從業25年來，第1次看到辦公室租金在1年內有如此漲幅；兩年前你要說信義計畫區每坪可以租到5000元，根本沒人信。」
根據最新的實價登錄顯示，台北101大樓的最高租金紀錄是83樓的每坪4411元，但這個紀錄去年底被南山廣場的38樓每坪4673元超越了。商仲業者表示，目前兩棟商辦指標大樓的高樓層，對外的租金開價，沒有5000元免談。此外，新光信義金融大樓在今年3月揭露19樓以每坪3676元出租，也創下該大樓的新高價。
1年前的101大樓和南山廣場，租金才3000多元，推算起來不到1年租金漲幅3成；內湖科技園區的辦公室租金去年初，單坪價格落在1500元，如今1800元，漲兩成。過去20多年來，台北市A級商辦的漲幅，1年最多不過3~4%，而今竟是雙位數的跳躍。朱幸兒說：「台北市今年的頂級A辦漲幅會超過所有亞洲一線城市，很少有城市的辦公樓是這樣漲的。」
熱度還在持續加溫，PwC普華國際不動產總經理田揚名甚至預測，在101大樓租約逐批到期後，下一波漲租潮就要來臨，說不定會突破6000元1坪。
▲過去20多年來，台北市A級商辦的漲幅，1年最多不過3~4%，而今竟是雙位數的跳躍。（圖／財訊雙週刊提供）
供需失衡是造成這波租金暴漲的主因，第一太平戴維斯總經理黃瑞楠分析，近幾年住宅市場蓬勃，住宅價格遠高於商辦價格，因此建商普遍在取得整棟產權的中古辦公樓後，拆除舊樓興建住宅。就算是維持商業用途，因為前一波的觀光熱潮，主要商圈有許多整棟或連續樓層的B級或C級辦公樓，被轉作商旅，例如新纖松江大樓、亞洲廣場大樓多個樓層、重慶南路辦公樓、合庫襄陽大樓等，都使得市場的辦公室供給量減少。
市場供給減少，但需求卻很昌旺，至少有5股力量共同推升市場。第1，舊有商辦爭相投入危老都更，暫時性的辦公大樓需求強。近期在都更與危老的推動下，多家壽險、銀行或專業投資機構，陸續針對自有資產推動都更危老，無論大樓目前是出租或自用，在短期的5年內，企業或租戶都須搬遷或暫時安置。例如，理律法律事務所因台塑大樓要都更需要搬家，改向聯合報大樓承租了5000坪；而羅氏藥廠則從國泰環宇大樓搬到南山廣場。黃瑞楠說，目前台北市區有16棟辦公大樓將辦理都更或危老，粗估面積就達8萬多坪。
第2，美中貿易大戰開打，台商陸續回流，是新一股租金漲勢的幕後力量。雷格斯商務中心台灣區總裁許恒豪透露，這半年來，從大陸回流台商來詢問辦公室的需求，就多出3~4成，道理很簡單，「如果廠都回來了，辦公室還要留在那裡嗎？」
從整體需求面觀察，黃瑞楠表示，大方向來看，目前景氣呈現穩定成長，全球經濟穩定復甦，企業尚未大幅控制成本，所以跨國企業辦公空間需求成長，租金預算較充足。
第3，大坪數的企業總部需求提高。近年來不少企業出現「辦公室整合需求」，好的B級辦公室可出租空間有限且零碎，但隨著企業成長，辦公室分散各地或者分散在各樓層，增加溝通成本，因此，當企業要增租時，期望整合辦公室，以利集團化發展。
依照世邦魏理仕的近期統計調查，企業搬遷需求占租賃量的68%，其中部分企業有小規模擴充計畫，而搬遷活動中近7成源自企業升級需求，同步藉由提供舒適工作環境吸引人才。
第4，新創產業興起。盤點近期市場上計有科技、新創、藥廠、時尚、新能源等勢力加入搶樓行列。例如，科技業的Facebook、Apple都落腳南山廣場；Amazon到新光信義金融大樓；沛星互動科技Appier進駐華南銀行總部大樓6~9樓；天旭國際科技、思華科技都在台北101；而暴雪、幻想娛樂、掌中乾坤等電玩公司也都選擇新進駐A辦。
▲台北信義基隆區為A辦租金王，平均一坪3136元。（圖／財訊雙週刊提供）
新創業者有2017直播選在震旦國際大樓擁1、2百坪；蝦皮拍賣租下聯合報大樓3000多坪空間；Gogoro在合庫總行大樓承租2200坪；火星區塊鏈租下南山廣場800坪面積。
藥廠也是這波搬遷主力，仲量聯行副總經理劉建宇分析，主因是這些藥廠進軍台灣都有20年上下，如今都面臨門面老舊和都更問題。例如，羅氏藥廠搬遷到南山廣場，百靈佳殷格翰和嬌生都遷移到去年甫完工的國泰民生建國大樓；台灣武田則搬到遠雄總部大樓；而台灣小野藥品也新承租國泰置地廣場。
時尚業則由兩大品牌領軍，GUGGI集團搬到震旦國際大樓；LVMH集團整合旗下LV、Dior、Fendi等品牌進駐國泰置地廣場。新能源業者如麥格理海洋風力租下南山廣場近500坪；德國安能集團子公司安能亞太、沃旭能源、哥本哈根離岸風電等都新承租辦公空間。
第5，原本就在國內經營多年的商務空間及共享辦公室等業者，今年也動作頻頻。雷格斯旗下的Space品牌在台北宏盛IFC展點；德事商務中心分別於承租宏泰金融大樓1681坪與台北南山廣場37樓。已設點的新品牌還有新加坡品牌Kafnu、選擇重慶南路原城中金石堂的香港品牌The Hive、落腳宏泰金融大樓的新加坡商JustCo、進駐建國北路3段大樓的港商漢森集團WorkTech、選擇松仁路群益金融大樓的WeWork等。PwC普華國際不動產公司統計，光是共享辦公室合計的租賃面積，今年1月至7月就占台北商用不動產辦公室租賃市場約1/5。
黃瑞楠觀察，這批新租戶不僅與過去傳統A級辦公室的金融、壽險、證券、顧問等承租戶產業不同，前一波金融海嘯科技軟體業為了控制成本，包括Yahoo、HP紛紛往內湖南軟搬，但近期知名科技軟體業都選擇信義計畫區A辦。朱幸兒指出，尤其是有地標型、具備良好管理的大樓，如台北101、南山廣場，更讓企業趨之若鶩。
此外，新的承租戶在面積選擇上也有很大的改變。劉建宇表示，現在的承租方動輒就要500坪、1000坪以上，這正印證了此波漲幅主要都落在A級辦公室，原因是A辦定義要交通便利、屋齡20年以下、單層面積超過200坪、業主單純等要素，B辦、C辦就不會列入選擇；不過，預估條件較好的B辦，也會被帶動漲勢。
▲A辦定義要交通便利、屋齡20年以下、單層面積超過200坪、業主單純等要素，B辦、C辦就不會列入選擇；不過，預估條件較好的B辦，也會被帶動漲勢。（圖／財訊雙週刊提供）
嗅到錢味，建商也早已悄悄布局，包括興富發、華固、國建、遠雄、長虹5大建商，今年同步向商辦產品移動。去年5月，興富發集團總裁鄭欽天喊出「10年打造30棟辦公大樓」的目標，計畫橫掃北中南辦公市場。華固董事長鍾榮昌說，未來4年華固商辦、廠辦推案量將逾3成。此外，國建兩筆新商辦開發案，一是南港簽下利百代辦公大樓改建案，一是簽下日本三井不動產的敦北辦公大樓合作案，分別預計在2022年、2025年完工。
遠雄汐止的「U-TOWN」第2期計畫將在第2季公開銷售；總銷21億元的南港廠辦新案也緊接在2020年推出。長虹建設也持續加碼購進適合推出廠辦、商辦的土地，今年先有總銷42億元的「長虹新世代」商辦推出，未來3年內還有92億元的商辦廠辦案待推出。
不少業者都預估，這波商辦從今年起，熱況可望再維持3年。高力國際認為，綜觀台北市各主要商圈，2019年幾乎沒有任何新增供給，儘管2020年有新星興業仁愛、中壽台北學苑、遠雄大巨蛋等近3.7萬坪新增供給，以及2021年預計有全球人壽希望廣場、富邦長春段、國壽松江路等近一．6萬坪加入市場，兩年合計將會有5.2萬坪的新增供給，但有2/3皆為業主自用，市場仍是供不應求。誠如戴德梁行董事總經理顏炳立說的：「信義計畫區租金回不去了！」
▲台北商辦租金創新高，空置創新低，租金出價太低業主甚至不願出租。（圖／財訊雙週刊提供）
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