相較於擁擠的都市生活型態，市郊重劃區不僅房屋新穎，景觀與環境也相對適合居住，更重要的是，重劃區內房價漲幅、增值空間大，近幾年來成了房市新寵兒，且熱度持續延燒。
撰文：簡亭舫、馮牧群
從事貿易業的德瑞克六年前在新北市三峽北大特區買房，算是早期移入重劃區的購屋族，這幾年隨著三峽房價不斷翻漲，坐收不小的增值效益。
最近他將前一間房子售出，在北大特區再以總價一千一百多萬元買下約45坪的房子，順利完成人生首次換屋，他開心的說，這種價格在台北市幾乎不可能買到這麼大的房子，下次有換屋機會，仍然會選擇買在重劃區。
何謂重劃區？
重劃區是指政府重新整理區域內雜亂無章、細碎分離、不合經濟使用的土地，另外加強公共設施，像是興建馬路、拉電線、排水措施等，並規畫公園、綠地、學校等用途，使土地整齊劃一，重劃後再分配給原所有權人。
重劃區又分為公辦重劃與自辦重劃，公辦重劃是指政府主動劃定範圍而重劃，自辦則是由民間發起，委託政府代辦劃定，台中市就有不少民間自辦重劃區，差異就在於自辦重劃區要所有權人半數以上通過，才可以開始重劃。無論公辦或是自辦，重劃區的目的都在於將無用、雜亂的土地重新整理、規畫為可用的新興區域。
自辦VS公辦重劃區大不同
公辦重劃區
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項目
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自辦重劃區
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通常較大
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範圍
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需配合所有權人同意，通常範圍較小
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房價漲幅優於自辦重劃，政府交通等整體建設配套措施完整
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特色
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享政府低利重劃貸款、免收或減收地籍整理規費及換發權利書狀費用、配合優先興建公共設施、免徵或減徵地價稅等獎勵措施
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公家取得多餘土地會標售，常吸引大批建商、壽險業投標，炒熱當地土地行情和市場氛圍
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未來發展
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多由私人地主取得後，自行委外興建建案，在可能欠缺整體建設配套措施下，前景受限
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德瑞克認為，重劃區的好處是市容整齊，不像老社區有礙觀瞻的電纜線，且全區都是新建案，無論看起來或住起來都舒服。住得舒適、房價不高且具增值效益，對中產階級來說是C/P值很高的選擇。相中這些優點，越來越多購屋族和德瑞克一樣選擇入住重劃區，也讓各建商搶爭這塊房市大餅，這點從這建商推案狀況就可看得出來。
329全台推案 重劃區成領頭羊
329檔期是國內每年上半年房地產最重要的銷售檔期，今年不僅大台北續燒，新北市、桃園也是強強滾。
根據住展雜誌統計，今年329檔期全台推案量達4,289億元，其中北台灣總推案量2,939億元，創下2008年以來的最大量體；新北市推案量1,135億元、桃園地區推案量1,247億元，皆創新高，且新推案的大宗就集中在重劃區。
新北市最熱的就是淡海新市鎮、新莊副都心，光是宏泰集團在淡海新市鎮的推案量就高達一百五十億元，桃園則是青埔重劃區、中正藝文特區及桃園龜山的A7合宜住宅，而台北市推案量雖然只有364億元，但北投的奇岩重劃區仍受到市場關注。
中南部更是以重劃區做為329檔期推案主打，台中七期重劃區、十二期重劃區、國美館特區等推案量就高達825億元；高雄推案量約500億元，以美術館周圍及農十六重劃區最熱銷，四月中時，京城建設甚至以每坪306.2萬元、總價42億元搶下美術館第一排近1,400坪土地，創下高雄土地新天價，高雄美術館特區土地三年來就漲了三倍，漲幅驚人。
荒地變寸土寸金 重劃區成房市新指標
可以發現，近幾年來新推案多半都繞著「重劃區」打轉。永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛表示，重劃區通常有較好的交通建設與市容規畫，加上多半是大面積的土地開發，可吸引知名建商、企業投資興建，有利於帶動整體區域發展，因此重劃區逐漸成為當地的房市指標行情。
其實最知名的重劃區就是台北市的「信義計畫區」。黃舒衛表示，二十年前信義計畫區還是一片荒煙蔓草，較為熱鬧的區域僅限於忠孝東路四段、東區一帶，過了基隆路後南側就是一片片的空地；時至今日，信義計畫區已成為各大企業總部，以及外商、外資來台第一首選的區域，信義計畫區內的住宅更是全台最貴的豪宅，每坪至少200萬元起跳。
北市郊區的大直、南港、內湖重劃區也是眾人矚目的標的；尤其是大直水岸重劃區開發時間較早，台積電董事長張忠謀、中研院前院長李遠哲、明基友達集團董事長李焜耀、神腦集團董事長苗豐強等科技業大老都是大直的居民。
根據永慶房產集團統計，大直重劃區平均房價從2011年的每坪約72.7萬元漲到現在每坪約78.9萬元，漲幅看似不多，但其實大直重劃區2000年剛重劃好、落成時，房價僅每坪約30萬元，現在大直的水岸第一排豪宅每坪至少150萬元起跳，有些豪宅甚至喊到開價250萬元，與當年剛落成時的價格差了好幾倍。
黃舒衛表示，大直重劃區房價持續上揚，正是因為重劃區的特性：美麗的市容，區內棋盤式道路整齊規畫，寬敞、乾淨的街道，加上十年來的發展讓大賣場、餐廳、各小店、公司行號逐漸進駐，帶動生活機能發展，讓大直重劃區房價翻倍漲，現在好屋更是一屋難求。
帶動周圍房市成長 及早卡位者享增值效益
類似的發展不勝枚舉，複製同樣的水岸景觀重劃區還有台北市內湖五期重劃區以及南港經貿園區。內湖與南港的重劃區發展約五年左右，生活機能尚未充足，但房價已有一波漲幅，根據永慶房產集團統計，南港經貿園區房價從2011年每坪55.4萬元漲到現在每坪63.2萬元，漲幅14.1％；內湖五期則從每坪57.6萬元漲到65.4萬元，漲幅13.5％。
新北市新板特區則被喻為第二個信義計畫區，新北市政府、大型購物商圈就在特區內，加上四鐵共構的交通優勢，新板特區不僅生活機能完整，房價具支撐力，更是不少外縣市民眾移入時指定的區域。新板特區屋齡約一至五年，三年來房價從每坪55.4萬元漲到65.7萬元，漲幅達18.6％，不少知名豪宅建案如「東方富域」等單價行情甚至突破百萬元，周圍行情也跟著起漲炒高。
新莊副都心是二、三年前的房市當紅炸子雞，也是當時新北市房價的行情指標。新莊副都心與頭前重劃區相鄰，兩區以思源路為界，副都心重劃區占地約33萬坪，其中40％為公共設施用地、40％為商業區，其餘為住宅區；未來將開發百貨商場、企業總部、飯店旅館，中央合署辦公大樓預計六月完工，屆時會有部分公家機關遷入。
此外，三峽北大特區發展較早，目前生活機能已逐漸完善，只缺捷運環狀線尚未通車。黃舒衛分析，由於市中心房價高，三峽北大特區目前均價仍為二字頭，因此仍具一定的吸引力，不少崇尚優美居住環境的家庭，會選擇以三峽北大特區做為定居點。
平價又近都會區 首購、換屋族搶著買
中南部房市行情更是跟著重劃區一路水漲船高。台中最知名的重劃區就是七期重劃區，堪稱台中的信義計畫區，範圍內有新市政中心、百貨商場、知名餐廳、交通轉運站、公園、高級住宅區等，除了台中大型建商聯聚、寶輝都推出豪宅產品外，連北部建商也大舉南下推案，富邦、國泰、冠德建設紛紛卡位。
高雄以美術館特區與農十六重劃區最被看好。高雄美術館特區位於中華一路以西、馬卡道路以東、愛河以北的區域，面積高達176公頃，公園綠地就有41公頃，三年來房價漲幅高達20.4％，在各大重劃區中漲勢最猛，但也因為基期低，房價表現也相對平易近人。
支撐這幾年重劃區房價成長的主因，除了重大建設題材持續發酵，市中心的高房價也有很強帶動作用。
有巢氏房屋副總經理劉炳耀分析，重劃區通常位在都會區近郊或第二圈，都市計畫很新，且政府重大建設的完工時程可以預期，加上相較於都會區的高購屋門檻，重劃區低單價、低總價的產品特色吸收了很多年輕購屋族群與中年換屋族。
投資、自住皆宜 認清需求避免買錯時機
重劃區有不少迷人之處，尤其是預售屋還沒開始興建時期，重劃區房價漲勢最具爆發力，若以投資為主，更應該在重劃區房子還沒這麼多、仍屬於空地一片時就進場；但相對的，若以自住考量最好注意一下，新興重劃區較缺乏生活機能，加上少人入住，會略顯孤單，安全也較有疑慮，因此購買重劃區房屋，得考慮需求與目的，以免買錯時機點。
對於房價已在高檔的重劃區，建議口袋不夠深的購屋族少碰為妙，不妨從正在發展中、房價起漲的新興重劃區入手。此外，住商不動產企研室主任徐佳馨提醒，挑選建案時，除了認建商品牌，鄰近重要道路、重大建設，或具備特色（如高樓景觀戶）的產品最能保值抗跌，將來若轉手也能有個好價錢。
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