只有大城市的房地產才有價值

新聞來源：好房網ＮＥＷＳ

文／胡偉良 

只有大城市的房地產才有價值 近期房市看來似乎風華再現，但是我還是要提醒民眾，美景可能只是短暫出現的假象，畢竟，地段好、產品優、價格合理的產品，本來就會順銷，無關乎時機，像我們去年的一個案子，在不二價、沒廣告的情況下，不到一個月的時間即完銷 ，所以，重點在房子的所在和價值。 

一、價值 房子不應該那麼貴的。 相比之下，房子為什麼要這麼貴！ 

只有大城市的房地產才有價值（好房網News資料照）

我們舉三個例子，美國，日本，香港。 

這三者其實是很不同的。

美國，代表著大型的農村。除了少數大城之外，地價基本沒有價值。

 日本，代表著中型國家。土地有稀缺（缺乏），一半是城市一半是農村。 

香港，是城邦型國家（地區）。 房地產在美國，並不是一項稀缺資源。美國的人均居住面積，大約在80平方公尺（24.2坪）左右。基本上沒有“房奴”。 以美國一套典型的小鎮上的郊區房子而言。售價25萬美元。大概分三部分組成。 其中，建築成本8萬美元，地價8萬美元，“建築許可”8萬美元。 在美國造新房子，你必須得到左鄰右舍的同意。包括新建房的高度，顏色，建築風格，都有嚴格的限制。 但無論如何，我們可以看見的是：在美國，“房地產”是完全不稀缺的。地價和建築成本的比例，大約是1:1。 

其次說日本，日本的國土面積，37萬平方公里，大致是台灣的10 倍大。 日本的房地產市場，可以割裂分成二個市場：東京，非東京。 很多人都知道日本“房地產”狂潮。但進一步細心閱讀史料的人，都會發現，這個狂潮，絕大部分都發生在東京。 在東京以外的地方，那怕在大阪、福岡這樣的地方。房地產價格也不是太高。可能只有東京1/3的價格。 而在日本更低一級的行政區，在一些鄉和鎮，已出現了無人居住的村落。房地產甚至完全不值錢。一百萬日元就可以買到。 

最後的例子是香港。香港是一個城邦型的國家（地區）。全香港都很貴。哪怕最偏遠的元朗或屯門，現在新盤也要近港幣10萬元/㎡。 

這三個例子告訴我們的是什麼呢： 

二、房價所在？ 是什麼東西，支撐到台北房價，賣到一坪1百萬？ 同樣的二個兄弟城市，因為其定位不同，功能不同，其房價可以差一倍，3倍，5倍。

哪怕他們的經濟發展水準，GDP人均是幾乎一樣的。 較典型的，譬如東京和大阪，臺北市和高雄，首爾和釜山，上海和南京。 

那麼，是什麼支持到台北房價賣到賣到一坪1百萬？ 我認為是“區域定位的層級”。 很多人可能不知道，在一個消費品市場上，只有前三名的品牌可以活下去。譬如P&G，Unilever，Colgate。因為消費者可能先選第一名的品牌；他覺得不滿意，再選第二名的。

再覺得不滿意，才選第三名的。。。。而之後的第四第五名，生存的機會十分渺茫。 同樣道理，在資本市場上，行業No.1的公司市值，通常是No.2的十倍。典型的譬如Intel和AMD，蘋果和HTC。 這其中的道理，也是一樣的。

一旦市場凝固成全國性大市場，而不是分立的板塊一塊。則只有No.1贏家通贏。 No.2絕不是比例的問題，而是成指數差距的問題。 這也正是很多跨國大型公司的策略。當一個公司要在亞太區步一個點，他首選的位置會是香港。 

同樣的，如果有一家國際公司要進入台灣銷售，如果他要挑選一個營運總部，相信他們會選擇台北市的，我們很難想像，有什麼樣的公司，會把HQ設到高雄去。 除了高雄的本土公司，或者就是業務極端依靠高雄的公司了吧。 這也就是No.1的好處。 只有當No.1滿足不了客戶的需求，或者業務增長到很大很大的情況下，才需要開始考慮No.2。 所以，在“外來大鱷”這件事上，No.1是賺足了風頭。一個人獨享了太多的好處，這絕對不是簡簡單單的比例關係。 

No.1通常是No.2的十倍。 同樣道理。在體育明星，和高管薪酬的職務中，第一名明星運動員的收入，會是第二名的2倍，第三名的3倍，第四名的4倍…哪怕他們運動水準差不多。 

其具體的解釋，是人們寧可花1000元，去看一場最棒的比賽或表演。也不會花800元，去看一場次棒的比賽或表演。於是贏者通吃。 

三、結論 “只有大城市，才有房地產”。 

根據我們的思考，美國，日本，香港，都是GDP超過三萬美金的成熟市場。但是他們的房地產市場結構，完全不同。 房價反應的，其實是一種“聚集”效應。 只有當一個城市，反應出了“聚集”效應後，才會產生房地產的溢價。 我們要記住，只有人潮集聚的地方，產業集聚的地方，房子才能賣出高價，產生“鋼筋水泥” 外的溢價。 否則，像人口稠密如日本，在一些偏遠的鄉村，很多土地也是空置著，房子白送人都沒人要。 只有大城市，才有房地產，這個定律放諸四海皆準。