【Yahoo論壇】房地產賣方開價愈來愈硬，原來是這個原因

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根據台經院資料，不動產業方面，2019年6月六都建物買賣移轉件數較5月衰退13.0%，主要是由於美中貿易戰與國內選舉紛擾，加上賣方開價趨硬，致使購屋氛圍轉趨觀望等緣故；而賣方開價趨硬也使得房市買氣趨於停滯、買賣雙方對房價認知差距再次擴大。

針對這個現象並不令人意外，其實更嚴重的未爆蛋有可能在二、三年後發生。之所以如此，其實都和建商的成本有關，像大家都知道，都更宅的房價都不低，因為都更宅的成本是奠基於「計劃核定時的房屋市價」，而都更核定時，其實還有一些成本都沒有被核計進去（像付給中人的整合費用、私下給部分合建地主的額外分配條件），加上建商（實施者）將本求利，這個利潤通常會比政府核定的法定利潤（4年12％）高出很多，因此都更後的房價是不可能低於核定時的房價的，也就是說都更宅只會讓房價愈來愈高，這也是都更宅經常創區域最高主房價的主因。

至於未爆彈的成因，這兩年，大家搶攻危老改建，大量的危老推動師進入巿場，大家都想搶食這個市場、分一杯羹，一方面由於專業不足，另方面也因為惡性競爭，結果亂開條件，先搶為贏，試想，台北市已培訓了上萬名的危老推動師, 並設了100個以上的危老工作站，唯迄今為止，核准的案例不到90件，其中又有半數以上是單一的所有權人，由此可見，危老改建的整合有多困難，而大家爭取成案的競爭壓力又有多大；而另一方面，老屋的屋主也希望分回愈多愈好，而沒有去想太好的分回條件，是否符合廠商的成本？廠商是否有能力全程去執行？執行過程碰到問題有沒有能力? 善後？

給地主愈多的分回代表建案的成本愈高，結果自然不難想像，不是為了降低營造成本而造成建案品質大幅滑落，就是建案因為無法在市場上賣出符合成本的價格（入不敷出），只好中輟原來的計劃，而使得建案淪為爛尾樓。這些都是惡性競爭下的結果，畢竟虧本的生意是不會有人願意做的。

胡偉良的房產觀點

過去都更時期，這種搶案的案例偶而有之，但因房價處於上升波段，所以建案在興建後確實還能以較高的價格出售，或中途縱原實施者退出，也會有人承接，但進入危老時代，參與的危老推動師，不論經驗、財務能力都比以前那些從事都更的公司相對要差，加上房地產市場處於下行階段，房地產的各方面風險都更高，房價只有走低的可能，而難以爬升，因此外界環境稍有變化，改建案中輟的情形隨時都可能發生。

其實現在的房地產已經不太可能再存有暴利機會了，大家如再對房地產還存有不切實際的發財夢想，例如想賺很大、分很多，結果一定是偷雞不成蝕把米，害人害己。