【文 / 住展雜誌】
過去兩年房市成交量低迷，不過其實期間還是有熱銷案例，更有整體銷售仍順遂的區域。這些區域到底具備了哪些條件，得以打敗房市不景氣、寫下銷售佳績？
在房價居高，消費者觀望之下，近兩年房市買氣大不如前。不過，期間仍有銷況相對穩定的個案或區域；本刊即統計去年至今，北台灣房市銷售率前十高的行政區，統計條件則是必須同期至少有十宗以上建案推出才列入排名，主要考慮是，供給量過低，銷售統計將會失真。
十 宜蘭縣宜蘭市 產品多樣 供需穩定
談到宜蘭房市，很多人想到的是礁溪的溫泉宅或郊區的平價透天厝。不過論產品的多元性及供給穩定度，則縣治所在地的宜蘭市堪稱宜蘭房市之最。
根據產品及行情，宜蘭房市可再細分為運動公園周邊文教區、市區外圍、縣政特區及都計外區域四大區塊。文教區質感佳，房價較高，產品以大樓為主；市區外圍及都計外則多為透天，基本上愈遠離市區，價格愈便宜。縣政特區則最特殊，產品幾乎清一色是高價透天別墅，也是唯一區外客比例較高的區段。
產品多元加上內需力道足夠，宜蘭房市的銷售率相當穩定；以過去一年來說，平均銷售率超過四十七％，居全宜縣之冠。
九 桃園市平鎮區 近中壢市區 房價相對低
由於機場捷運延伸線話題烘托，又是南桃園整體生活機能最完整處，因此中壢市區房價相當高，知名海華特區甚至曾來到四字頭牌價。而隔壁的內壢地區，房價則相對平易得多，但由於臨近工業區，因此不見得人人能接受。
對比之下，中壢市區西南側的平鎮，其市區地段質感與中壢相近，只差門牌不同，房價卻差了一個檔次；以近兩年來說，約在二十萬／坪上下，和中壢市區動輒三字頭確實有段落差，而且區域內並無工業區，因此銷況一直相當穩定。
至於沿幹道中豐路往南走的南勢及山仔頂地區，主要則是近年供給量偏少，因此少數推案也都有不錯的銷售成績。
八 新北市中和區 內需加捷運 銷況穩定
近年在捷運路網逐漸成型的帶動下，新北市一線區近年房市表現一直相當穩定；其中有施工中環狀線，加上已有中和支線的中和就是其一。本區是早期大台北重要衛星市鎮，原先就有穩定內需，近年又有捷運利多，因此銷售狀況一直都在水準之上。
近期中和地區推案，主要當然集中在幾個捷運站周邊，近幾年又以南勢角地區推案較多，稍早最低可見三字頭。景安站行情則最高，約在四到五字頭。
七 新北市板橋區江翠北側帶動 買氣暢旺
前幾年房市買氣不算理想，但其實只要價格能被消費者接受，順銷仍非難事；如板橋江翠北側自辦重劃區，自前年推出首案「江翠 ONE」以來，就以低於市區的四字頭價位搶市，在一片買氣不振的市場氣氛中殺出重圍，寫下銷售奇蹟。
接著，從去年「江翠 PARK」及「新外灘」系列，到今年最新的「歡喜市」及「興富發大悅」，也幾乎都受到消費者青睞，在短時間內售完。在江翠北側推案的帶動下，整個板橋房市的買氣也被逐漸帶動起來。
六 新北市蘆洲區 內需格局強 產品合需求
在蘆洲總站聯合開發案「希望城市」持續媒體強銷曝光下，近期蘆洲房市的能見度快速攀升。不過雖有「希」案強銷，甚至蘆洲支線也已通車多年，但蘆洲房市的內需格局仍很鮮明，在地客認同度相當高，外地客進駐比例則相對低。
不過由於當地推案規模通常不大，一般二到四房產品、相對低公設比及約四十餘萬的成交行情，都符合在地消費者的需要及認知，因此本區受大環境景氣影響較小，銷況一直都相當穩定。
五 桃園市觀音區 低總價產品 投報率誘人
跟漲效應加上升格題材發酵，近年桃園房價漲勢相當明顯，這也使得很多原先以透天產品為主的二線房市區，這幾年逐漸變成大樓盤據的局面。不過，仍有少數例外，如觀音，近幾年當地主要推案區之草漯重劃區，儘管地價、房價也有上揚，大樓能見度也的確較往年增加，但至今區域主流房市產品仍是區域客青睞的透天住宅；加上稍早航空城拆遷戶轉進，本區銷況一直相當穩定。
不過真正熱銷的區塊，其實是附近的觀音工業區周邊。這個區塊的房市產品，幾乎都是低總價套房至二房，總價很少超過五百萬，加上工業區租賃需求殷切；在可自用可出租，投報率又相當亮眼的情況下，可說是觀音乃至整個桃園二線地區，房市銷售狀況最突出的地段。
四 台北市大安區 優質地段 供給少銷況穩
大安區由於文教氣息濃厚，又擁有極佳的生活及交通機能，儘管大安區房價早就高不可攀，但還是許多人希望進駐的夢幻地段。
原本就是傳統的超優地段，因此儘管房價高昂，但仍有需求基本盤，再加上過去這段時間大安區推案量相當稀少，因此推出產品無論是小坪數或換屋，都有相當穩定的銷售成績。
三 新竹縣竹東鎮 科技人加持 銷售穩健
說到新竹房市，相信多數人會想到的是新竹或竹北兩個大城市。不過兩市近年供給量偏多，很容易陷入僧多粥少的困境；相較之下，二線的竹東鎮，才是近一年新竹全區房市銷售率最高的行政區。
竹東地區房市，可分為市區 (竹東都市計劃)，及近工研院的竹中二重埔地區，兩大區塊。前者主要是在地買盤，透天及大樓產品約佔各半；竹中二重埔地區則除了工研院客源外，也有為數不少的基層竹科人捧場。總體來說，由於價格水準相對平易、供給量不大，加上需求穩定，因此能夠維持一定銷售水準。
二 台北市中正區 房價相對低 頻現秒殺案
說到北市一級優質地段。當然非大安區莫屬。不過大安區房價畢竟不是人人都能負擔得起，因此隔壁房價水準相對稍低的中正區，這幾年便頻頻出現熱銷案。
從兩年前的「太平洋之森」，到近一年的「PARK259」及「四方荷韻」等，都是這段期間的秒殺或熱銷代表案例。以上這些推案的共通特色；都是房價在北市一線區來說算是相對平實。來到今年，位水源快道旁的都更新案「森城大院」，則繼續維持中正區相對平價熱銷的傳統。
儘管中正區近一年，整體銷售率將近六成，但卻也非每個個案都能順銷；總價偏高的中大坪數產品，銷售時間還是會拖得比較長。
一 新北市三重區 北市一橋之隔 輕移民愛
早期台北都會區快速發展，吸引大批南部民眾北上打拼；不過對他們來說，當時台北市的房價就高不可攀，因此與北市一橋一水之隔，房價相對平實的三重，便成為他們的落腳處。這樣的發展歷史，讓三重房市一直俱備穩定的需求能量。
不僅如此，近年三重先後有新莊線捷運及機場捷運助拳；加上北側新闢重陽富貴段重劃區，因此慢慢開始有新一批外地客進駐。原本就有穩定內需，加上外來客增加，難怪三重房市銷售狀況會高居北台各區之冠，過去一年建案平均銷售率將近六成。
內需強供給少 逆勢順銷
無可否認，由於買賣雙方價格認知始終存在落差，使得過去一、兩年的房市買氣盪到谷底，前年的買賣移轉棟數甚至創下歷史新低。
不過以上過去一年房市建案銷售排名前十的行政區，銷售率至少仍有近五成水準，證明只要吻合內需能量足夠，供給量維持穩定不快速擴張，及價格相對平實等條件，還是能夠在不景氣的年代，獲得消費者青睞！]
本文摘自 2018 年 6 月 5 日出刊之《住展雜誌》434 期住展眺望單元，同期內容除本文外，並有「實價登錄 2.0 引爆業界怒火」、「地產新二代勢力崛起」、「高鐵青埔特區 大步邁向國際都會」等，更多內容請參閱《住展雜誌》，並尊重智慧財產權，如需轉載請註明資料來源：住展雜誌，更多資料請上住展房屋網 http://www.myhousing.com.tw 謝謝！
沒有留言:
張貼留言