商用不動產投資的另類選擇

新聞來源：中時電子報

據主計處2017年調查，國人房屋自有率為84.83％，遠高於美、英、日的60％，僅低於前東歐各社會主義國家，以及大陸、新加坡有住房保障政策的國家。由於投資管道有限，再加上安土重遷的文化習慣，國人對於買房有極大、極穩定的需求。買房象徵財富、收入的基礎，還有流傳後代、節稅等功能，也隱喻著財富累積與創造。相對來說，租屋市場則長期被邊緣化為過渡性、流動性的需求。

然面臨少子化、高齡化的浪潮襲來，姑不論超額供給、棄房潮的可能性，至少住房需求無論在質、量方面都將遭遇結構性的改變。另一方面，台灣高房價、低投報的住宅商品市場，投資人想靠短期投資牟利，幾乎已經窮途末路。住宅如何跳脫商品角色，不再成為壟斷、炒作的工具，而是透過商用不動產經營、管理的方式，回歸居住的需求，並創造更好的社會關係，將漸成顯學。

根據不動產獨立專業顧問公司萊坊統計，全球商用不動產2018年交易金額約9074億美元，主要投資人以機構法人為主，占42％，私人及未上市公司占比已達32％。其中，多戶式租賃住宅（multihousing）占私人及未上市公司投資金額占比的35％，是一般民間資本投資最關注的產品，遠勝辦公室、零售店面、旅館等傳統主流。

各國之間存在發展差異，但有兩個共同主題：住宅所有權對於年輕一代而言負擔較重，且他們也更看重租屋相較於購屋所帶來的靈活性；從投資者的角度看，多戶式租賃住宅的現金流有防禦性和反週期性的特徵。

目前國內對於出租住宅的作法不脫政府社會住宅興辦或獎勵民間興辦，專供出租的社會住宅，另外則是建商取得公有或國營事業所有土地地上權，再以類似長租方式提供終端使用者居住。然而，前者不但成本結構較低，且承租戶有身分資格的限制，非一般正常市場可營運的模式；後者最終仍難逃商品化的結局，缺乏物業管理、商機輪動、共融創新、循環經濟等各種產業升級的機會。

展望未來，住宅市場終將面對社會結構的改變。建築投資乃至於資產的擁有者，若在現階段願意向前一步，導入科技、管理、財務創新，嘗試建立新的可行營運模式，將有極大機會繼歐美先進國家之後，在亞洲藍海市場遨遊。