頂級富人如何炒房？Zara創始人投資780億房產的秘訣

新聞來源：新浪新聞

亞馬遜、蘋果、Facebook的房東，到底是個什麼樣的人？



　　11月的第一周，一個83歲的西班牙人以近3.76億歐元（約合29億元人民幣）的價格，悄悄買了一棟美國西雅圖的辦公大樓，這本是微軟聯合創始人保羅·艾倫（Paul Allen）持股公司旗下的物業。

　　特別的是，這棟大樓是Facebook第二總部所在地，Facebook的員工佔據大樓面積的一半以上。

　　今年3月，這個西班牙人在西雅圖就出手過一次，以6.55億歐元（約合51億人民幣）收購「Troy Block」綜合樓，巧合的是，這是亞馬遜西雅圖總部地。這樣一來，老人同時成了扎克伯格和貝佐斯的房東。

這個人名叫阿曼西奧·奧爾特加（Amancio Ortega），他更為人所知的身份是快時尚巨頭zara創始人。過去18年，這位服裝業巨富，顯露出對地產的濃厚興趣，法新社最新的報導稱，截至2018年底，其房地產投資組合價值總計近100億歐元（約合780億人民幣）。

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　　只看黃金地段，只買商業地產

　　奧爾特加對地產的熱愛，始於2001年Inditex集團（Zara母公司）IPO，過去18年，他有目的地將其持有的現金投資到地產中去，其現金主要來自Inditex的分紅。


　　根據彭博彙編的數據，過去18年，奧爾特加已收到超過90億美元（約合633億人民幣）的股息。Pontegadea發言人表示，2019年，其股息約為17.7億美元（約合124億人民幣），將繼續投資地產。

　　奧爾特加為此創辦地產投資公司Pontegadea，該公司旗下的Pontegadea Inversiones SL是操盤房地產項目主要的公司，且持有Inditex 集團50 %的股權。PontegadeaPontegadea現有69名員工，他們負責管理和投資每年的股息，股東則包括其現任妻子及三個子女。

　　奧爾特加的投資策略極為謹慎，傾向有穩定現金流的商業地產項目，多投資辦公室、商場以及酒店項目，尤其熱衷在大企業集中的黃金地段購買地產，且從來不涉及住宅地產。

　　他認為，商業地產項目儘管盈利能力有限，卻勝在足夠穩定，而可能更有利可圖的住宅項目，波動性太大，不是投資的最佳目標。

　　由於財力雄厚，奧爾特加常以全現金的方式收購房產。

　　2011年，他一度擊敗著名地產商鐵獅門（Tishman Speyer），拿下馬德里地標建築畢加索大廈（Picasso Tower），取勝的原因之一，即其能以現金全款支付這筆高達4億歐元（約合31億人民幣）的交易。


　　西班牙馬德里畢加索大廈

　　這筆買賣非常划算，畢加索大廈在2007年估值達8.5億歐元（約合66億人民幣），受歐洲債權危機影響，收購時只用了一半的價格。

　　西班牙之外，奧爾特加最偏愛投資美國商業地產項目，其物業遍布西雅圖、舊金山、紐約和華盛頓。

　　彭博億萬富翁指數顯示，過去6年，其在美國投資的房地產超過30億美元（約合211億人民幣），包括收購曼哈頓歷史悠久的豪沃特大廈、邁阿密最高的辦公大樓等地標性物業，此外，還包括邁阿密海灘邊的整個街區、紐約百老匯大道上最古老的鑄鐵大樓E.V. Haughwout Building以及芝加哥的Esquire戲院等。

　　就在3個月前，他花了2.3億美元（約合16億人民幣）買了一棟華盛頓的12層辦公樓，其位置靠近美國白宮。


　　奧爾特加收購的白宮附近的大樓。圖片來源：谷歌地圖

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　　偏愛頂級租戶、優先考慮穩定

　　根據《福布斯》的數據，奧爾特加現在是全球第六富有的人，身價近627億美元。

　　2011年，他從Inditex集團的執行管理層退休，卻仍然保留59％的股份，財富來源除了Inditex，地產投資也功不可沒。

　　Pontegadea的年度業績顯示，截至2018年底，房地產資產投資價值總額為97.67億歐元（約合761億人民幣），同比增長11.5％，公司錄得應占利潤18.17億歐元（約合141億人民幣），同比增長23％。

　　奧爾特加買來的商業物業，以賺取租金的方式創造現金流。他偏愛「具有良好信譽的頂級租戶」，且優先選擇大型跨國公司。目前，大部分物業出租給Inditex旗下品牌，也租給H＆M等競爭對手。


　　這就不難解釋，這名精明的這投資者對西雅圖兩處地產的興趣，此外，他對蘋果公司所在的物業也情有獨鍾。2012-2014年間，他累計耗資超2.6億美元（約合18億人民幣），收購位於西班牙巴塞羅那、瓦倫西亞以及巴黎的三處蘋果旗艦店的物業。

　　值得一提的是，他對自己公司Inditex旗下品牌出租物業時，收取的標準毫不心軟，以至於外界質疑Inditex故意支付了高於市場價的租金。同時，這個富人將物業持有方公司放置於稅率更低的國家，來獲得稅收上的實惠。

　　2018年，Pontegadea租金收入就達3.62億歐元（約合28億人民幣），就其房地產業務的收入而言，51％來自歐洲，46％來自美國，3％來自亞洲。2016年2月，奧爾特加以3.3億歐元（約合26億人民幣）收購了韓國明洞的22層大廈，首次進軍亞洲房地產。

　　奧爾特加投資地產有個重要準則，集中在「穩定的主要國家」，尤其是首都，其在列的9個國家，名單如下：西班牙、美國、英國、加拿大、法國、義大利、墨西哥、葡萄牙、韓國。