豪宅買氣回溫？供過於求成隱憂

新聞來源：自由時報

「信義聯勤One Park Taipei去年曾揭露最高單坪256.1萬元，創下新高紀錄。

豪宅市場去年緩步回溫，北台灣幾個指標豪宅建案均傳出成交訊息，加上台商回流讓市場游資增多，建商推案信心倍增，幾個備受矚目的超級豪宅都預計在今年陸續登場，包括引來DISCOVERY團隊紀錄興建過程的「世界明珠」，以及正義國宅都更案「Dimond Tower」、還有醞釀多年的「ONE360昇陽國際」等，推升今年豪宅熱度。

北市豪宅稅自2014年開始，一路有囤房稅、新屋建物標準單價等措施以及豪宅限貸令等措施，讓豪宅一時間成燙手山芋，大坪數、高總價不再吃香，價格有了大幅度修正，這幾年隨著整體房市回溫，台商回流，豪宅交易又開始熱絡起來，有錢人嗅到商機，幾個指標豪宅都出現成交。

豪宅交易排名大搬風 新舊豪宅都有成交

根據實價登錄資料顯示，去年台北市指標豪宅交易平均單價前10名排行，拿下最高價紀錄的是位在大安森林公園旁的「信義聯勤One Park Taipei」，去年曾出現17樓以每坪256萬成交的新高紀錄；仁愛路知名豪宅之一的「仁愛一品」，去年一筆11樓交易，以總價2億3841萬元成交，拆算車位每坪達226.9萬元，相隔7年後，再度重回兩百萬寶座。

而因藝人周杰倫而聲名大噪的「和平大苑」，去年成交有8筆之多，最高單價出現在35樓高樓層交易，拆算車位後單價為204萬元。而由聯合報大樓改建的「聯合大於」、「聯合大哲」，去年也都有成交出現，每坪都在兩百萬元以上。

除了指標豪宅成交資訊不斷，不少更是舊住戶一買再買，像是「聯合大於」、「聯合大哲」，都是由台南幫環泥侯家入手，侯家至少已入手4戶，另外像是國巨董事長陳泰銘獨鍾「文華苑」，已陸續購入7戶，星宇航空董事長張國煒則買了3戶「敦南樞苑」，和碩的童子彥也陸續買了6戶「天母富邦」等，顯見好物件只要價格合理，有錢人砸錢置產毫不手軟。

 「和平大苑」去年成交筆數最多，有高達16筆交易。

指標豪宅案將登場 買氣待考驗

看好房市景氣，今年建商推案信心倍增，豪宅推案遍地開花，醞釀多年的南港「世界明珠」總算於去年底動工，特殊規劃更吸引DISCOVERY頻道注意，將合作拍攝紀錄片，該案總銷案量高達千億元，坪數從150∼250坪，每坪價格約在150萬，總價1.8億元起，去年底南港輪胎曾公告售出3筆住宅給大股東，總計30戶，換算每坪單價為115萬，而聯強國際也斥資50.87億元，買下商辦做為營運總部，每坪成交100萬，都創下南港住宅和辦公室新高紀錄。

南港被稱為台北新東區，延伸內科產業鏈，擁有三鐵共構的南港車站，以及南港軟體園區，未來還有影視文化中心等建設，加上房價屬北市低價區，未來潛力無限，連戴德梁行總經理顏炳立都認為，台北市政府積極打造南港東區新門戶形象，當地商辦需求大，看好未來南港商辦有機會衝到每坪120萬元。

另一指標案「Dimond Towers」也於年前正式上樑，這樁耗時25年的都更案總算跨出一大步，三圓建設總經理王雅麟表示，未來銷售開價將參考信義計劃區每坪200∼250萬行情，預估可售戶為100戶，坪數為150坪，頂樓有兩戶170坪樓中樓，最快會在今年7∼8月間開始潛銷，待明年拿到使照後才會正式公開。

負責銷售「ONE360昇陽國際」的甲桂林廣告總經理陳衍豪表示，去年不少銷售多年的豪宅開始動起來，台商回流也讓市場活絡，以「ONE360昇陽國際」來說，銷售狀況頗佳，目前已到5成，他分析台商喜愛的區域仍以自己熟悉地方為主，大多是傳統的蛋黃區，坪數也從以往的百坪起跳，縮小到80∼100坪左右，若價格與213年高峰相比有10∼15％的下修幅度，大多都會考慮出手。

豪宅供過於求 價格仍是關鍵

不過，專營豪宅交易的大師房屋董事長陳建慶，卻對今年豪宅市況持保守看法，他認為豪宅市況要看整體政經環境，目前經濟狀況還可以，但兩岸關係卻不是很好，對於有錢人來說，豪宅屬奢侈品，若大環境不佳，他們多半會保守以對。

此外，豪宅市場長期供過於求也是一大隱憂，陳建慶指出，許多豪宅餘屋賣了多年，從預售賣到成屋，再變成中古屋，建商口袋深、持有成本低，自然也不願降價出售，新的豪宅一直出現，在需求不大的狀況下，豪宅市場恐只是一場美夢。

專家意見

大家房屋企研室主任 郎美囡

去年受惠台商資金回流，高單價、高總價不動產成為投資置產的主力標的，而台北市豪宅的交易量在2017年解凍後，到去年持續走穩，從2019年交易單價及交易量觀察，雖然陸續出現高單價交易，但大多為預售時期價格，或區域指標型豪宅始能締造高單價，多數買方偏好單價低於200萬之豪宅，尤其房市經過盤整後，買方不願追高，且台北市豪宅林立，買方選擇相對多元。

至於今年豪宅發展，預期延續去年交易節奏，指標型超豪宅仍有零星交易，然而普遍買方不追高，平均交易單價上揚力道較有限，另一方面，不動產市場的熱門投資置產標的以商辦、廠辦、工業用地為主流，也會分食市場游資，因此豪宅市場固然已解凍，但恢復榮景仍有難度。