文／賴淑惠 房市買氣欲走還留，觀望買盤縮手，年前旺季不旺，讓不少建商已經急到跳腳，不知道大家有沒有發現？最近出現不少主打低總價、低自備和結構工程0付款等噱頭，台中七期甚至有建案的自備款，高喊低於10%，就是希望在年前吸引一波買氣，看似降低的買房門檻，人人有機會入手，但，是時候出手了嗎？透過2019的買房通關密碼，可以先掂掂自己的「買房能耐」！
通關密碼一：房子總價／家庭總收入「房價所得比」須落在7年以下
我們常常聽到的「房價所得比」，就是最簡單的「買房能耐」檢視，依據營建署的計算公式，是用「中位數住宅總價／家戶年可支配所得中位數＝房價所得比」，算出所得比例，以2018年第二季的房價所得比為例，預估一般民眾，如果花費5.26年至7.2年的薪資所得買房，是「可合理負擔等級」，但，像是台北市得花15年、新北市也要12年不吃不喝，這樣的天價所得比，是砸下所有薪水才能買得起房子，完全就是在壓力爆表的範圍。
解構2019「買房通關密碼」（圖／擷取自pixabay）
依照這樣的官方算法，可以回算出自己的購屋能力，只要把已經看上物件的「房子總價」除以「個別家庭總收入」，就可以粗算出你買這間房子，是不是在官方發佈的7年上下「可負擔範圍」內。舉例來說，如果要買1500萬的房子，年收入共計200萬的夫妻，大概的房價所得比就是7.5年，倘若已經存了比較寬鬆一點的自備款，大概就已經達到了買房門檻；反之，如果所得比高於7年以上太多，就表示你還無法負擔這麼高的房價，沒這麼大的頭，就別硬戴這麼高的帽子了！
※可購屋進場門檻 房價1500萬÷200萬/年=7.5年
通關密碼二：自備款/(1－貸款成數)＝可購屋總價
「房價所得比」是一個入門的計算方式，但，不同家庭有不同開銷模式，每個月的收入，有人可以拿一半出來繳房貸；但有的屋主，還得負擔父母與孩子的生活，大概只能拿出所得的三四成用於購屋。但，根據營建署2018年第二季的數據，買在台北市的有殼族，平均一個月得花61％薪水；新北市少一點，但每月也要要拿出薪水的五成繳房貸，依據營建署官方資料顯示，每個月房貸約佔所得的三成，是相對合理的範圍。
只是，單用「收入」評估買房能耐，只是個買房通則，手上的「自備款」夠不夠力，才是關鍵！買房子前，先掂掂自己荷包，把自己的自備款拿來計算一下，就知道自己能買多少總價的房子，最簡單的計算方式，就是用「自備款/(1－貸款成數)＝可購屋總價」，而每一百萬的貸款，每個月要連本帶利還銀行5000元左右，可以據此回算自己的購屋能力。舉例來說，倘若你已經有450萬的自備款，約可以買到1500萬的房子，而每個月要繳的房貸支出，則大約落在5萬，也就是說，購屋者的家庭收入，至少要16萬以上才能負擔！
※可購屋總價試算
可購屋總價 自備450萬X(1-貸款七成)=1500萬
銀行貸款金額 房價1500萬-自備款450萬=1050萬
每月繳付貸款 5000元X10.5=52500元
2019跌幅未艾？「房價比」可望下修 「自備款」由薄增厚
用「所得比」與「自備款」，可以精算出的個人「購屋能耐」，缺一不可，都得達標，才算拿到房市入場券！但，隨著2019房市的濃厚觀望氣氛延燒，近來，有看壞房市的專家開始預估，房價還可能再下跌一成，倘若成真，這個買房解碼算式，當然還有下修空間，像是原價1500萬的房子，打9折跌到1350萬，年收入200萬的家庭，房價所得比就可以從7.5年降到6.75年；而手握450萬的自備款，也有機會多買兩、三坪空間，1成跌幅，說多不多，說少不少，已經足以稍降購屋門檻，放更多人擠進購屋窄門。
這樣的「買房通關密碼」，當然只是讓想進場的人，心中先有個底，因為與其永無止境，等待房市崩盤；或是徒勞無功，漫無目的到處瞎看根本買不起的高價宅，都遠不如主動出擊，化「房市變數」為「實際算數」，精確列出2019的買屋攻略，畢竟只有手握籌碼之人，才有等待上桌下注的機會，一旦達標，立刻把握機會，零秒出手，成家圓夢。
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