專題報導 該挑預售屋或中古屋？優缺點分析給你聽

新聞來源：蘋果日報

準備好自備款，正打算買人生第一間房時，到底該挑預售屋還是中古屋？對大部分民眾來說，中古屋行情雖低於市價，但屋況老舊難以掌握，還得花上大筆裝修費才能入住，購屋總價加上裝潢成本可能跟新成屋不相上下，而預售屋由於摸不到、看不到，排斥者不在少數，到底該如何選擇物件，優缺點分析給你聽。

買預售屋的好處在於房價低於完工時的市價，且不用馬上拿出全部頭期款，初期的購屋壓力較中古屋輕鬆許多。

就大部分的購屋者而言，可能心中都有這一個疑問：「等房子蓋好再去買，不管是格局、動線、公設都一清二楚，而且也比較保障，那麼買預售屋的好處在哪呢？」 

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建商讓利衝買氣

買預售屋有何優點？有何誘因？讓許多購屋者只憑著圖面資料就甘願下手買單？建商為了增加購屋意願，預售案大多以「讓利」來吸引買氣，簡單來說，就是以低於市場預期價格來衝開案銷售量，先前提到建商推出預售是為了降低風險，因此一般來說，如果在結構體完成前，現場可以售出3~4成的戶數，這個案子其實就已經過關，算是穩賺不賠了。
有如此的財務槓桿特性，使得大多數預售案開案價格就是最低價，之後再隨著交易熱絡程度來調整價格，等到建築完工落架時，價格早已與開賣時差距甚大，這是不少人民眾選擇預售屋的重要因素。 

 買中古屋最怕買到投資客轉手的「粉飾屋」，建議購買前先向鄰居或管理員打聽詢問。

買預售屋要更細心

然而，投資客同樣利用低買高賣的原理，賺取當中價差，追求利潤極大化，有門路的投資客，甚至在建案尚未公開就已出手買進，投資客的行為，讓個案可以儘早打好基本盤，因此部分建商選擇消極配合，也因而產生現今潛銷的風氣。
預售屋可以買嗎？如果購屋者並不急著入住，預售屋分期繳納款項、格局可塑性高等特點，確實是不錯的置產標的，可是大部份民眾對房地產知識相對缺乏，如果只是看圖買屋，沒有做足功課就下手，極有可能發生實際狀況跟心中期望產生落差，本來以為買到觀海景觀，交屋後卻發現可以看到福地，依照樓層高低的不同，所看到的景觀也有所不同，一樣是面向海的大樓，就有可能5樓看屋頂，7樓可以看到清楚的海景，15樓卻是海景帶福地一起入景，所以做足功課才買屋是一件相當重要的事，尤其預售屋不像成屋，更要處處小心及注意。
除了景觀外，公共設施也是預售案容易產生糾紛的部份，目前大部分大樓社區公共設施多為增建或二次施工，大多在公家單位完成驗收後才開始施工，由於沒有經過管控，自然容易產生模糊地帶。 

 買房時應多方比較，將新屋加上裝潢的費用，以及中古屋加上維修費拿來比一比。

定型化契約保障權益

「預售屋看不到，會不會被偷坪數？」這點其實不用太過擔心，現今公家機關皆按圖驗收，因此坪數誤差大多可以控制在極小，甚至買賣時建商也會簽訂「預售屋買賣定型化契約」，明定房屋面積有誤差就互相找補的規範，因此不怕被偷坪數，反倒是預售屋有不少比例為投資客所承購，當價差尚未到達期望值時，通常不會轉手賣出，因此如果你是自住型買家，倘若買到投資型建案，有可能面臨住進空城的窘境，當一個社區只有不到幾成的住戶入住，加上隨時有不是住戶的人在社區中走來走去或帶看，不僅打擾安寧也沒有隱私感，更有可能面臨住進去幾年了，還有住戶陸陸續續施作裝潢的困擾。 

參觀預售屋須保留廣告及格局平面圖，以利後續比對是否屬實，如不符可向建商提出要求。

看樣品屋時，最好是拿著格局圖進去裡面對照，並詢問清楚樣品屋裡的格局和空間的真實尺寸。

中古屋需評估維修支出

至於新屋(包括預售屋)跟中古屋的比較，由於中古屋室內格局、景觀、社區狀態就攤在陽光下檢視，自然不會買到跟自己期望落差的房子，而且中古屋價位通常低於同區段的新屋，但中古屋怕買到投資客轉手的「粉飾屋」，在屋子有問題的地方，像是壁癌、漏水之處用低價裝潢蓋過，等住進去半年、1年之後，才發覺事態嚴重，如果只是簡單處理就可解決還無妨，但牽涉到管線重拉、重做防水施工，整理費用就相當可觀，甚至高過該區段新成屋與中古屋價差。
另一方面，中古屋的戶別選擇性較低，例如說你喜歡某中古社區的環境與機能，可是市面物件僅剩低樓層的戶別，那該買還是不該買？當然剛好有你喜歡的戶別也說不定，因此建議打算買屋時，還是新屋、中古屋都一起看，把新屋加上裝潢的費用，以及中古屋加上維修的費用都拿來比一比，較容易出現適合的標的。