房地產市場已經開始分化，不能再閉著眼睛買房了

新聞來源：好房網ＮＥＷＳ

文／胡偉良 5G時代的到來，或許會帶來各種新型的產業和不同的投資管道。之前大多數民眾投資無非就是股票、保險、房地產。但2003年以來，大家都把錢投入房地產中。造成了房價的上漲，這種情勢一直延續到2014年，直到政府下了一連串重手打房，才有了改變。 如今，房地產的風口大概不會再有像2003~2014年這樣的黃金歲月了。政府現在就是想以穩定為主，過快過高的房價上漲是政府不願意看到的。

房地產市場已經開始分化，不能再閉著眼睛買房了（好房資料中心）

如果現在還有誰跟你說買房子能翻幾倍的，基本都是騙子，透過買房子一夜暴富的時代過去了，以後房子只能算是一種正常的理財方式，溫水煮青蛙似的緩緩上漲。 一、房市面臨轉折 當前的台灣房市正面臨一些轉折，其中最重要的當屬：人口下降 台灣的人口在今年已經開始出現負成長現象，根據國發會前不久公布的「中華民國人口推估（2018至2065年）」報告，報告顯示，2016年台灣總生育率是1.17人、2017年下降至1.13人，新生兒更跌破20萬人；而台灣15至65歲的工作人口在2015年達到最高峰後，就開始往下降，國發會並指出：台灣人口負成長可能提早至2020到來。 在人口老齢化及負成長後，以後想在房地產獲得利潤的話，一定要買稀缺類的產品，這樣的房子才能擁有抗跌性、溢價高、流通性的優勢。 二、如何挑選房地產中的”黃金“

1.優質地段和產品和品質才是人們的最愛。

 影響房價的重要因素，還是那句話，短期看政府的金融政策，中長期看人口。人口增加的地方，未來房價才有支撐點。很多人可能會覺得自己雖然在台北市工作，卻買不起這裡的房子，就想著去其他低價的城市購房。如果從投資的角度，我會建議不妥，因為沒有人口，沒有產業的支撐。房價上漲的空間有限。 在挑選城市和地段後，就要側重考慮產品（房子）的品質，一個好的房子，可以安穩的住上50年左右，買到物業品質差的，漏水、外牆老舊快的，除了住的不舒服之外，就連賣都很難賣，現在動不動買就要千百萬的房子，誰希望買到這樣的劣質房屋。

2.學區房永遠是硬貨。 在華人地區，學區房永遠是民眾最喜歡的房子類型，畢竟再苦不能苦孩子，「孩子不能輸在起跑線上」這類耳熟能詳的話我們都聽的太多了。 而且學區房還有具有抗跌性和流通性快的特點，因為好的學校就那麼少，上學的人卻有那麼多。

供需關係很難平衡，這種不平衡造成帶好學區的房子擁有獨特的稀缺性，不愁賣不掉。 所以，擁有這些獨特品質的房子，才值得長期持有，才能跑贏通貨膨脹。

3.、2020年後房地產市場開始分化，再也不能閉著眼睛買房了。 房地產的這些”坑“不要踩 1.老破小的老舊房子不要碰。 雖然老破小的老舊房子便宜，但是他的流通性已經愈來愈差了，除非有改建可能，否則不僅很難變現，漲價空間也有限，從趨勢來看，基本上價格是日趨下流，因此若要買房，最好是能買新房或者2002年依新法規興建的房子。 因為老破小的老舊房子（公寓）存在的問題太多了：產品舊、貸款年限不長和貸款少、社區氛圍差，隔音差、採光不好、安全性也差，資源很難聚集。 

舉個例子：去年是台北二手房急速萎縮的時候，價格下滑最厲害的正是那些老舊公寓。 老破小的居住者一直在替換，在這種老舊公寓裡面，會留下來的，不會是有頭有臉的人物，有能力的人一定會賣了它或把它出租掉，自己住進更大更新的房子裡。 2.郊區的大坑，要遠離。 我常講郊區的大坑要遠離，誰買誰頭疼。

你以為是價值窪地，聽銷售人員跟你講未來的環境變化，新市鎮、副都市中心的遠景，未來的房價上漲可期，賺個幾百萬不是夢。 通常抱著這種想法的，不是被欺騙，就是訊息欠靈通，或眼光毒辣的人。或許以後真能成為新區或者副都市中心，但是如果沒成功呢？你的錢套在裡面怎麼辦，別說要賣了，想找個租你房子的人都找不到人。

虧本賣都很難賣，增加你的持有成本。不值得！

4.對於房子的投資，應該理性看待。 以後換房的人一定會增長，房產在一個家庭的資產配比越來越大，不管有錢的，還是暫時沒錢的，都希望擁有自己的一套房。 普通人每買一次房，可能要拿出所有的積蓄和背上未來幾十年的債務。因此，在挑選房子的時候，一定要理性看待，因為像之前房市大漲的風口已經過去了。 剛需的購屋族，第一套房子一定是朝著自住的方向，能買品質好的新房，就別買老破舊的公寓。能靠近市區的，就別買郊區。 至於投資的購屋族，一定要優先考慮地段，能夠出租，而且租金回報高的。不要想著抄底（買在最低價）。

像學區房，流通性大，在資金緊缺的時候，這套房子是能隨時變現的。而且別買太多，要學會整合，買對比買多更重要。 記住，買房要考慮持有成本跟收益。未來房子變現，不再是那麼容易的，現在不像以前，房子的交易期已大幅拉長，看對做對的人比做多的人能獲得更多的收益。