【蔡佑駿╱北美智權報 專欄作家】
維持了11年多頭榮景的美國股市，在肺炎疫情的打擊下急速反轉，即使聯準會祭出強勢貨幣政策，仍然難以扭轉當前的頹勢。不過，這些成本極其低廉的資金仍然得尋找出路，如果出口不是股票市場的話，相對穩健的房地產市場，很有可能是資金行情的第一波受惠標的。
因為武漢肺炎疫情在全球各地的擴散速度非常快，已經醞釀造成全球民間消費的萎縮趨勢，足以造成全球金融危機，美國聯準會（FED）在2020年3月中將美元基礎利率迅速調降到0%〜0.25%的接近零利率水準。FED在2020年上半年，很高機率都會維持極度寬鬆的貨幣政策，還有更大規模的量化寬鬆（QE）貨幣政策，來挽救疫情造成的經濟暫時性蕭條。
相對於全球股市在這段時間出現驚人的創紀錄跌勢，對於美國房地產來說，恐怕未必會走入大空頭，或者各國房地產來說，也未必是利空的環境。
美債殖利率狂降的副作用將逐漸顯現
過去兩次全球景氣出現大修正前，美國債券殖利率曲線（yield curve）都會出現殖利率倒掛。不過在2019年，美債殖利率曲線經過FED適時降息，殖利率曲線已經正常化，截至2020年3月中的降息，殖利率曲線都沒有倒掛，但是所有周期的債券殖利率，全面大幅下降，30年期長債殖利率也才1.6%左右，十年債殖利率甚至只有0.30〜1.00%的區間波動，代表資本市場非常看空美國的經濟，預期美國未來十年的GDP成長會驟降到0.30〜1.00%的區間。先不管這個「不理性」的情況會維持多久，全球最安全的資產：美債的長年殖利率降到1.00%以下，勢必會對很多金融商品產生龐大的副作用。
例如長期趨勢較穩定的美國房地產，美國房地產的稅後租金投資報酬率，長年還是穩定維持在2〜3%區間以上，考量FED在3月中又降息到接近零利率，那意味著，美國30年期房貸利率很可能會出現2.00~2.50%的區間，相對於更低的美債殖利率，等於這兩種大規模的資本工具和商品，出現了套利空間，市場會驅使美國人購房的意願上升，只要財務還是相對健全，美國人透過申請房貸來購屋，還是比租房來得划算，而且在FED很可能長期維持低利率的結果，美國房地產未來上漲趨勢的機率極高。購買房地產，很可能未來還能獲得資本利得的紅利，也就是房價上漲。
從統計數據也可以觀察到，美國房貸利率驟降以後，美國人申請房貸的案件數增加非常快，更多的群眾利用房貸利率下降，進場去持有房地產。
美國的S&P Case-Shiller房價指數，截至2019年底還維持在近年來的相對高點，隨著市場上的需求增溫，還有房貸利率驟降，加上FED的高度寬鬆貨幣政策，美債殖利率大幅壓低，美國房地產長期來看，反而不容易降溫了。
【詳細內容請見《北美智權報》257期；歡迎訂閱《北美智權報》電子報】
沒有留言:
張貼留言