圖／本報資料照片
在很多國家，房地產稅一點都不溫和，在美國一些州，不管房子多大，也不管你有幾套、住多少人，只要有房子就必須繳納房產稅。
美國的房產稅賦
稅率由各州政府自己決定，每年稅額占房屋價值的1％到3％都有，紐約州和德州可以高達3％，加州大約1％。需要注意的是，政府會定期對房屋價值進行評估，再根據評估值來計稅，而評估值和市場的變化基本同步，房價漲，房產稅就交得多，房價跌，就交得少。
另外，美國房子的持有成本除了房產稅，還有價格不菲的物業管理費，部分州的持有成本甚至是高於3％的。
也就是說，在美國一些州，一套市價五百萬的房產，每年的持有成本最高可以高達15萬，即便按照中位數1.5％的稅率來徵收，也高達7.5萬元，如果在台灣，有幾個普通家庭可以承受？
另外， 對那種擁有一大堆房子的人來說，政府還有可能給予累進制的懲罰性稅率。
對房產徵稅不會降房價 但會衝擊其投資屬性
房產稅會大幅增加房屋的持有成本和交易成本，但這並不意味著政府想把房價打下來，因為房價如果真降了，房產稅也會減收，一個穩定的房地產市場才能培養一個可持續的「長期飯票」。
放眼全球，世界上沒有幾個國家會使用房產稅來降房價，因為房地產市場的外部性太強，特別是與金融市場的關聯度極高，房價如果波動太大，往往會波及到整體經濟運行的穩定。美國次貸危機就是一個教訓，任何一個國家的政府都沒有動力讓房價大起大落。
經濟危機期間 房價比較可能下跌
當然，回顧歷史，房價大幅下跌不是沒有，但其發生的時機往往是在經濟危機期間，而非人為的調控。
諾貝爾經濟學得獎人羅伯特．席勒曾編制了著名的Case-Shiller房價指數，該指數發現，從1890年到2013年長達123年的歷史中，美國房價真正大跌的只有兩次，一次是1929至1933年的大蕭條時代，另一次是2007至2011年的全球金融風暴時代，其他大部分時間表現為上漲與平穩。
如果盤點1890年到2013年的美國房價走勢可以發現，美國房價在過去的一百多年中的年平均增長率約為3％，略高於美國2.8％的通膨率，這其實就是社會無風險利率水準。
三個應對建議
既然大環境與大趨勢不可對抗，個人應該如何決策呢？筆者想提出三點建議：
(1)購買有租賃價值的物業：
從紐約、倫敦、香港的經驗來看，租金是一個對沖物業持有成本的有利工具，以紐約為例，大部分房子的租售比高達5％，扣除2％的持有成本後，還能有不錯的收益，再加上每年2％至3％的升值收益，大致上算還不錯的。
(2)避開這三類房子
所以，在房地產回歸理性的時代，一定要重視租金價值，這可能會從根本上改變原來的資產配置邏輯：那些租金效益低的老舊房產、人口淨流出城市的店鋪、偏遠郊超大坪數等三類房子，可能會因為租金效益低而被拋售，甚至變得一文不值，而大城市中心那種租賃價值高的精緻小宅則可能會比較保值。
(3)房子是抗通膨的最好工具
從長遠來看，房地產市場的各項交易成本只會越來越高，而任何一個市場，其套利空間和交易成本都是成反比的，這是否意味著，台灣人靠買房子致富的機會已經逐漸改變？
對於抗通膨來講，放眼全球大部分國家，實在找不到一個比房子更理想的工具。而一些發達國家的房價之所以平穩，除了供求關係平衡，更重要的還是貨幣政策穩健。
如果說供求關係、交易成本對房價的影響是１，那通膨對房價的影響可能就是４甚至更多，小風小浪改變不了大江大河的方向。
房地產向來是一個複雜度特別高的領域，正反兩股力量的共存是很正常的，真正重要的是，我們得看清主力在哪裡。
（胡偉良│理財周刊1034期）
文章來源：理財周刊
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