降息 有利房市？

新聞來源：中時電子報

瑞普萊坊市場研究暨顧問部總監黃舒衛

新冠病毒冰封大陸，也漸凍世界。全球從過年後的大陸世界工廠斷鍊危機，到了3月已成為歐美消費終端市場閉鎖的恐慌，不但美股不到10天就熔斷3回，2周內聯準會更緊急降息2次，第2次還史無前例降了4碼，聯邦資金利率來到0％至0.25％的目標區間，美國也正式加入零利率俱樂部。

影響所及，即便台灣疫情控制有成，央行仍難避免在新興國家貨幣競貶、台幣過強的隱憂下，順勢降息。然而，融資成本的降低是否就能帶動台灣房市複製2003年SARS、2008年降息、QE後的表現，出現價格暴衝？

回顧2003年SARS降息1碼來看，之前的房市環境可謂一波多折，1997年亞洲金融風暴、1998年本土金融風暴、1999年921地震、2000年網路風暴，再加上桃芝颱風等一連串無情重拳打擊，都讓2001年交易量跌至史無前例的25.9萬棟低量。一直到SARS疫情結束後，政府在政策面發功，包括開放外資投資不動產，加速大批不良資產流動、活化，協助市場解套，再透過土增稅減半、降息的措施，多管齊下，房市才逐漸回春。

另外，2003年與今日的利率環境也大不同。2000年底到2001年底，台灣一共降息11次，2002年2次降息，購屋貸款從7％一路垂降到3％以下。舉例來說：台北市房屋均價約每坪25萬元，如果2000年買個3房加車位的房屋，貸款1000萬，每月本利攤還的月付金為77530元，但2003年房價不變時的月付金已經陡降到55460元，等於打7折，一個月減輕2萬多塊的房貸負擔，買方自然非常有感，願意買單。更不要說只繳息的投資客，利息成本從每月58333元降到25000元，直接打了45折，當然吸引各方資金湧入房市，交易量活絡後也才有機會在價格上發揮。

目前五大行庫新承做購屋貸款的利率已很低，只有1.6％，民眾對既有超低利率環境還要降息，敏感度其實很低。

換言之，房市如有解藥，買方對利率這一帖已有抗藥性。相對來說，賣方資產持有成本降低，會不會進一步苦撐、拒絕降價，形成拉鋸、傷害買氣，將成為市場未來復原的關鍵。（筆者為瑞普萊坊市場研究暨顧問部總監黃舒衛）

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