國泰營區地上權案 捲土重來

新聞來源：翻爆

放寬用途轉為商用區、容積率大增到400％，權利金底價可望突破60億

臨近台北民生社區的國泰營區地上權案，確定4月底捲土重來，財政部官員表示，本次標售有兩大特點，首先是放寬用途轉為商用區，其次是容積率大幅提升到400％。經此調整，預估權利金底價可望突破60億元，引起市場高度關注。

　據了解，本案鄰近松山機場、空軍松山指揮部與民生社區，附近為華航與金融業所在地，基地面積達2,982坪、市值約150億元，財政部認為，增加商用區用途及提高容積率兩大修正條件後，會吸引投資人的目光。

　國產署並依據市價35％～45％估算，權利金底價約在52.5億元～67.5億元區間。

　國產署官員說，此一地上權案已完成初步行政程序，並召開設定地上權審議小組會議，確定存續年限、權利金、地租等條件，預計4月27日公告招標。

國泰營區地上權案設定年限為70年，地租為4.5％（其中1％按照每年浮動地價、3.5％是按照簽約年度地價），權利金底價則是按照土地市價的35％～45％設算。

從近三年北市地上權市場個案來觀察，2018年空軍官兵活動中心基地及2019年的松江南京捷運站兩大案件，分別由元大人壽以82億元、53.3億元標下；2019年北市府釋出的信義行政中心地上權案、2020年國產署的世貿三館案，則由南山人壽以159.8億元、312.7億元搶下，要打造北市信義區商辦重鎮。因此在標售條件修正後，財政部對國泰營區的市場反應相當樂觀。

不過市場人士則認為，肺炎疫情對投資人意願的影響仍不容輕忽。住商不動產企研室經理徐佳馨表示，以市場觀點來看，國泰營區有三大缺陷，第一是限高，根據民航局規定，機場附近興建計畫高度在60公尺以上須經過審查，投標者會列為考量項目。

第二是區位，北市商辦如今多轉向信義區，鄰近松山機場的附近，很少有如微風南山商辦區這樣的企業聚落。

第三則是疫情，在機場附近、區位普通的情況下，應該是旅宿業、旅遊業、航空業者較有興趣，但現在因疫情各國祭出禁飛令，這些產業受傷甚深，如果持續到第二甚至第三季，業者考量現金流壓力，恐不會拿出大量現金出來投標。

徐佳馨強調，國內銀彈最多的壽險業者，自央行降息以來，資金壓力減輕，不用再執著追求高投報率標的，且從世貿三館案的標售情況來看，多數壽險業者謹慎看待景氣後市表現，出價上展現了保守的態度。

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